Comprar un inmueble representa siempre un paso importante.
Tanto si se trata de comprar una casa como si se adquiere un local comercial para la propia actividad, esta elección requiere una correcta ponderación de todos los factores que influyen en la conveniencia de la compra, especialmente los económicos.
Para tomar una decisión acertada, es esencial tener desde el principio una visión clara y exhaustiva de todos los gastos que realmente se deberán afrontar para comprar un inmueble. Estos, de hecho, no se limitan solo al precio de venta, sino que también incluyen impuestos, honorarios de posibles profesionales, el coste de los actos a formalizar, etc.
Veamos cuáles son todos los gastos a tener en cuenta al momento de comprar una casa en España:
A) Impuestos a cargo del comprador en caso de compraventa: ITP, AJD, IVA
En función de la condición de los sujetos interesados en la compraventa y de la naturaleza del inmueble, quien decida comprar una vivienda en España deberá pagar:
1. ITP (“Impuesto de Transmisiones Patrimoniales”):
se trata de un impuesto que grava la transmisión de inmuebles y que siempre recae sobre el comprador. Se calcula en porcentaje sobre el valor del inmueble (normalmente el declarado en el acta de compraventa) y debe pagarse cuando:
- la vivienda comprada es "de segunda mano"
- la compraventa es entre particulares
El importe varía según en tipo de inmueble y la Comunidad Autónoma en la que se encuentra, ya que cada CA tiene plena potestad para fijar el valor del ITP.
En 2024, el más bajo es el del País Vasco, establecido en un 4% para viviendas (7% para otros inmuebles). Entre los más favorables también se encuentran el de Madrid (6%), Andalucía (7%), Galicia (8%) y de las Islas Canarias (6,5%), mientras que los de la Comunidad Valenciana y Cataluña se sitúan entre los más altos de este año, en un 10%.
2. AJD (“Actos Jurídicos Documentados”):
diversamente, cuando la compraventa se realiza entre profesionales, en el ámbito de operaciones societarias o cuando, por ejemplo, un particular adquiere un inmueble "de obra nueva" directamente del promotor inmobiliario, el comprador no tendrá que pagar el ITP, sino otro impuesto, llamado AJD.
Como sugiere su nombre, es un tributo que grava aquellos actos jurídicos que se formalicen en escrituras públicas.
La compraventa de inmueble que esté sujeta a AJD, además, también está sujeta a IVA, siempre a cargo del comprador.
El AJD se compone básicamente de dos cuotas:
- cuota fija: 0,30 € por pliego / 0,15 € por folio.
Es una cuota que se paga sobre la documentación notarial necesaria para formalizar el acta de compraventa. El importe es moderado, pero deberá pagarse siempre, incluso cuando el comprador está sujeto a ITP y no a AJD.
- cuota variable: se calcula en porcentaje sobre el valor declarado del inmueble y, al igual que el ITP, su valor está remitido a la autonomía de cada Comunidad Autónoma, oscilando entre el 0,5% y el 1,5%.
Es importante precisar que el ITP y el AJD son incompatibles entre sí. El uno excluye al otro: quien está sujeto al pago del ITP no puede estarlo también al AJD.
En conclusión, según la naturaleza del inmueble y la condición del comprador, este último deberá pagar:
- (opción 1.) ITP + cuota fija del AJD
- (opción 2.) AJD (cuota fija + cuota variable) + IVA
B) Gastos e impuestos a pagar regularmente sobre el inmueble
Finalmente, es importante conocer también los costes que se deberán pagar regularmente sobre el inmueble.
Al igual que ocurre en cualquier otro país, la propiedad de una casa o un local en España genera una serie de gastos fijos, entre los que se incluyen:
1. IBI (“Impuesto sobre Bienes Inmuebles”):
impuesto municipal anual, cuyo importe varía según la naturaleza del inmueble. Se calcula sobre su valor catastral, con porcentajes que oscilan entre el 0,3% y el 1,1%. En Galicia, por ejemplo, en 2024 el valor medio del IBI para inmuebles urbanos es del 0,50%.
Antes de proceder a comprar una vivienda, es importante asegurarse de que el propietario anterior no haya dejado cuotas de IBI impagadas, ya que estas podrían repercutir sobre el nuevo comprador.
2. Gastos de comunidad:
contribuciones mensuales que los propietarios deben pagar para la gestión y mantenimiento de los espacios y servicios comunes del inmueble.
Su cuantía varía según las necesidades de cada comunidad.
3. Gastos ordinarios de luz, gas, agua,...:
obviamente, el comprador deberá asumir los gastos ordinarios generados por el uso del inmueble.
En definitiva, antes de comprar una vivienda o cualquier otro tipo de inmueble es indispensable tener una idea clara de todos los gastos que se deberán afrontar, realizar las comprobaciones necesarias sobre el inmueble y recibir asesoría adecuada y competente para evitar sorpresas desagradables.