I condomini in Spagna si trovano frequentemente ad affrontare conflitti derivanti da lavori realizzati senza autorizzazione sulle parti comuni degli edifici, come patii, terrazze o coperture dell’edificio.
Questo tipo di situazioni solleva importanti dubbi giuridici:
Un proprietario può appropriarsi di una zona comune del condominio?
È sufficiente che l'assemblea dei condòmini conosca i lavori e non protesti affinché si possa parlare di consenso?
Per quanto tempo è possibile chiedere la restituzione di una parte comune occupata?
La sentenza n. 1006/2025 del 25 giugno del Tribunal Supremo spagnolo chiarisce come gestire le modifiche alle parti comuni di un condominio, analizzando il caso di un patio chiuso e utilizzato esclusivamente da una proprietaria.
In questo nuovo articolo esploriamo le principali implicazioni giuridiche, il quadro normativo spagnolo e le conseguenze pratiche per proprietari e condomini. Per i clienti italiani con immobili in Spagna, comprendere queste regole è essenziale.
Il nostro studio legale spagnolo JRD Abogados Internacionales assiste regolarmente clienti italiani in controversie su lavori non autorizzati o modifiche alle parti comuni, sia in via preventiva sia in sede giudiziale.
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Il caso deciso dal Tribunal Supremo spagnolo
(Lavori su un patio condominiale senza autorizzazione)
Nel caso esaminato, una proprietaria aveva coperto un patio condominiale e lo aveva incorporato al proprio locale commerciale, ampliando così la superficie del suo negozio.
Il Condominio sosteneva che:
- il patio fosse una parte comune del condominio
- l’intervento richiedesse l’accordo unanime dell’assemblea condominiale
- il patio dovesse essere ripristinato allo stato originario
La proprietaria, invece, sosteneva che:
a) l'assemblea dei condòmini avesse tacitamente acconsentito ai lavori, avendone conoscenza per anni senza opporsi;
b) l’azione fosse prescritta, poiché erano trascorsi più di 15 anni dalla realizzazione dei lavori.
Il Juzgado de Primera Instancia di Madrid diede ragione al Condominio.
Successivamente, tuttavia, la Corte d'appello (Audiencia Provincial) ribaltò la decisione, ritenendo che vi fosse stato consenso tacito e che l’azione fosse prescritta.
L'assemblea condominiale presentò quindi ricorso per cassazione davanti al Tribunal Supremo, che con la sentenza n. 1006/2025 ha accolto il ricorso stabilendo che:
- non esisteva alcun consenso tacito della comunità alla chiusura del patio;
- l’azione esercitata non era prescritta, trattandosi di un’azione reale soggetta al termine di prescrizione di 30 anni previsto dall’articolo 1963 del Codice Civile spagnolo.
Di conseguenza, il Tribunal Supremo ha riconosciuto il diritto del Codominio di recuperare la parte comune occupata, imponendo alla proprietaria di ripristinare il patio allo stato originario mediante la rimozione della copertura realizzata.
Cosa prevede la legge spagnola sulle modifiche alle parti comuni del condominio
Per comprendere le ragioni della decisione del Tribunal Supremo è necessario ricordare brevemente il quadro normativo applicabile nel diritto spagnolo, in particolare quanto stabilito dalla Ley de Propiedad Horizontal e dal Codice Civile spagnolo.
A questo proposito, è importante chiarire cosa possono e cosa non possono fare i proprietari sia all’interno delle proprie unità immobiliari sia rispetto alle parti comuni dell’edificio.
A) Interventi nella propria abitazione o locale:
L’articolo 7 della Ley de Propiedad Horizontal (LPH) consente al proprietario di modificare elementi architettonici o impianti del proprio appartamento o locale, purché:
- non venga compromessa la sicurezza, la struttura o la configurazione dell’edificio
- il Condominio sia stato preventivamente informato
B) Interventi sulle parti comuni del condominio:
La LPH e il Codice Civile spagnolo stabiliscono che:
- il proprietario di ciascuna unità non può effettuare modifiche alle parti comuni dell’edificio;
- i comproprietari possono utilizzare i beni comuni secondo la loro destinazione d'uso;
- qualsiasi modifica richiede il consenso degli altri comproprietari, normalmente mediante accordo assembleare.
Il consenso tacito nel sistema spagnolo
(FAQ) In Spagna, quand'è davvero valido il consenso tacito nei lavori condominiali?
Nel caso esaminato dal Tribunal Supremo, uno degli argomenti principali della proprietaria era che la comunità fosse a conoscenza dei lavori da anni senza aver intrapreso alcuna azione.
Secondo la proprietaria, ciò equivaleva a consenso tacito.
Il Tribunal Supremo respinge questa interpretazione (richiamando anche precedenti decisioni: SSTS 419/2013, 18/2010 e 15 dicembre 2008) e ribadisce alcuni principi fondamentali:
— i lavori sulle parti comuni del condominio richiedono l’accordo unanime dei condomini;
— il consenso tacito è ammesso solo quando il silenzio è inequivoco ed eloquente, tale da generare nel destinatario una "ragionevole convinzione" che l’intervento sia stato accettato;
— la semplice conoscenza dei lavori o l’inattività della comunità non costituiscono consenso.
Nel caso concreto, inoltre, è stato dimostrato che i condomini avevano protestato ripetutamente nelle assemblee condominiali, chiedendo alla proprietaria di rimuovere la copertura.
Pertanto non vi era alcuna tolleranza che potesse essere interpretata come consenso tacito.
Prescrizione
(FAQ) Quanto tempo hanno i condomini per recuperare una parte comune?
La proprietaria sosteneva anche che l’azione fosse prescritta, poiché erano trascorsi più di 15 anni dalla realizzazione dei lavori.
Il Tribunal Supremo chiarisce però un punto fondamentale: l’azione esercitata dalla comunità è un’azione reale di natura rivendicatoria.
Il suo scopo è recuperare una parte comune indebitamente occupata, non ottenere il pagamento di una somma o il risarcimento di un danno.
Per questo motivo si applica il termine di prescrizione di 30 anni previsto dall’articolo 1963 del Codice Civile spagnolo.
Poiché nel caso concreto non era stato dimostrato che l’occupazione durasse da oltre trent’anni, l’azione non poteva considerarsi prescritta.
Quando una parte comune di un edificio può diventare proprietà esclusiva
La sentenza ricorda inoltre che le parti comuni del condominio possono diventare proprietà esclusiva, ma solo attraverso un processo formale di desaffectación previsto dalla normativa spagnola.
Il Tribunal Supremo ha ammesso la possibilità di trasformare alcune parti comuni non essenziali (come patii o terrazze) in proprietà privata, ma ciò richiede:
1) l’accordo unanime della comunità di proprietari
2) la modifica del titolo costitutivo o dello statuto condominiale
Di conseguenza, elementi come l’uso prolungato nel tempo o l’esistenza di un accesso diretto non giustificano l’appropriazione di una parte comune.
La desaffectación deve essere espressa e formalizzata, non può essere semplicemente presunta.
Consigli pratici per italiani con immobili in Spagna
Alla luce di questa sentenza del Tribunal Supremo, è opportuno tenere presenti alcune raccomandazioni pratiche:
1. Richiedere sempre l’autorizzazione del condominio
Prima di chiudere una terrazza, coprire un patio o realizzare interventi che incidano sulle parti comuni del condominio, è essenziale ottenere l’autorizzazione dell’assemblea, generalmente con accordo unanime.
2. Comunicare sempre per iscritto i lavori
L’articolo 7.1 della Ley de Propiedad Horizontal richiede che il Condominio venga informato preventivamente. È consigliabile farlo per iscritto al presidente o all’amministratore del condominio.
3. Documentare correttamente le delibere
Gli accordi devono risultare dal verbale dell’assemblea e, se necessario, dagli statuti condominiali, per garantire efficacia anche nei confronti di terzi.
4. Non confondere conoscenza con consenso
Il fatto che il Condominio non reagisca immediatamente non significa che abbia rinunciato ai propri diritti.
Conclusione
La sentenza n. 1006/2025 del Tribunal Supremo spagnolo rafforza la certezza giuridica nel diritto condominiale, chiarendo che:
- la passività della comunità non equivale automaticamente a consenso;
- l’azione per recuperare una parte comune occupata è un’azione reale;
- il relativo termine di prescrizione è di 30 anni.
In pratica, questa decisione consente ai condòmini di difendere i propri diritti anche dopo molti anni, purché non sia trascorso il termine di prescrizione.
Per gli italiani che possiedono immobili in Spagna, conoscere queste regole è fondamentale per evitare conflitti con la comunità o contenziosi costosi.
Se nel vostro condominio in Spagna vi sono lavori non autorizzati, occupazioni di parti comuni o controversie tra vicini, è consigliabile analizzare la situazione con il supporto di un avvocato spagnolo esperto nel diritto immobiliare.
Da JRD Abogados Internacionales siamo avvocati italiani in Spagna e assistiamo regolarmente clienti italiani in controversie relative alla proprietà immobiliare e al diritto condominiale, sia in fase preventiva sia in sede giudiziale, con l’obiettivo di individuare la soluzione più efficace per ogni caso concreto.