Las comunidades de propietarios se enfrentan con frecuencia a conflictos derivados de obras realizadas sin autorización en elementos comunes, como patios, terrazas o cubiertas.
Este tipo de situaciones plantea dudas jurídicas importantes:
¿Puede un propietario apropiarse de un espacio común?
¿Basta con que la comunidad conozca la obra y no proteste para que exista consentimiento?
¿Durante cuánto tiempo puede reclamarse la restitución del elemento común?
La sentencia del Tribunal Supremo 1006/2025, de 25 de junio, ofrece una respuesta clara a estas cuestiones al analizar un caso de cerramiento de un patio comunitario utilizado en exclusiva por una propietaria.
En este artículo analizamos las claves jurídicas de la resolución, su encaje en la normativa de propiedad horizontal y las principales consecuencias prácticas para comunidades de propietarios y propietarios individuales.
En JRD Abogados Internacionales asesoramos habitualmente a comunidades y particulares en conflictos de propiedad horizontal, especialmente en casos de obras no autorizadas, uso indebido de elementos comunes o impugnación de acuerdos comunitarios, buscando soluciones tanto en vía preventiva como en vía judicial.
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El caso analizado por el Tribunal Supremo
En el asunto enjuiciado, una propietaria techó un patio común y lo incorporó a su local comercial, ampliando así la superficie de su negocio.
La Comunidad de propietarios sostuvo que:
- el patio era un elemento común
- la obra requería acuerdo unánime de la junta de propietarios
- debía restituirse el patio a su estado original
Por su parte, la propietaria alegó que:
a) la comunidad había consentido tácitamente la obra, al conocerla durante años sin oponerse;
b) la acción estaba prescrita, al haber transcurrido más de 15 años desde la realización de las obras.
El Juzgado de Primera Instancia de Madrid dio la razón a la comunidad. Sin embargo, la Audiencia Provincial revocó la sentencia al considerar que existía consentimiento tácito y que la acción había prescrito.
La comunidad recurrió en casación, dando lugar a la STS n.º 1006/2025. El Tribunal Supremo estimó el recurso de casación interpuesto por la comunidad de propietarios, declarando que:
- no existía consentimiento tácito de la comunidad para el cerramiento del patio
- la acción ejercitada no estaba prescrita, al tratarse de una acción real sujeta al plazo de treinta años del artículo 1963 del Código Civil.
Como resultado, el Alto Tribunal reconoció el derecho de la comunidad de propietarios a recuperar el elemento común ocupado, debiendo la propietaria restituir el patio a su estado original mediante la retirada del cerramiento realizado.
Qué dice la ley sobre obras en elementos comunes
Para comprender el porqué del fallo del Alto Tribunal conviene recordar brevemente el marco jurídico aplicable, esto es, lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y en el Código Civil.
En particular, es necesario aclarar qué pueden y qué no pueden hacer los propietarios tanto en sus propias viviendas como respecto de los elementos comunes del edificio.
A) Respecto de su propia vivienda:
El artículo 7 de la LPH permite al propietario modificar elementos arquitectónicos o instalaciones de su piso o local, siempre que:
- no se perjudique la seguridad, estructura o configuración del edificio
- se informe previamente a la comunidad de propietarios
B) Respecto de los elementos comunes:
La LPH y el Código Civil establecen además que:
- el propietario de cada vivienda no puede realizar ninguna alteración en los elementos comunes de su inmueble
- los copropietarios pueden servirse de los bienes comunes según su destino
- no pueden realizar alteraciones sin consentimiento de los demás condueños.
Consentimiento tácito
(FAQ) ¿Es válido el consentimiento tácito en obras comunitarias?
En el caso examinado por la STS 1006/2025, uno de los argumentos principales de la propietaria era que la Comunidad conocía las obras desde hacía años y no había actuado, lo que - a su juicio - equivalía a un consentimiento tácito.
El Tribunal Supremo rechaza esta interpretación (citando diversas resoluciones anteriores: SSTS 419/2013, de 25 de junio; 18/2010, de 17 de febrero; y 15 de diciembre de 2008) y recuerda que:
— las obras en elementos comunes requieren acuerdo unánime de la comunidad;
— el consentimiento tácito solo se admite cuando el silencio es inequívoco y elocuente, es decir, cuando provoca en el destinatario una "lógica creencia" de que la actuación ha sido aceptada;
— el mero conocimiento o la simple inactividad no constituyen consentimiento.
Además, en el caso analizado quedó acreditado que la Comunidad protestó reiteradamente en distintas juntas, requiriendo a la propietaria la retirada del cerramiento.
Por tanto, no existió ninguna tolerancia que pudiera interpretarse como consentimiento tácito.
Prescripción
(FAQ) ¿Cuál es el plazo para reclamar la restitución de un elemento común ocupado?
La propietaria también alegó que la acción había prescrito al haber transcurrido más de 15 años desde la realización de las obras.
El Tribunal Supremo aclara que la acción ejercitada por la Comunidad es una acción real de carácter reivindicatorio.
Su finalidad es recuperar un elemento común indebidamente ocupado, no reclamar una obligación de pago ni una indemnización.
Por ello se aplica el plazo de prescripción de 30 años del artículo 1963 del Código Civil.
Al no haberse acreditado que la ocupación hubiera durado más de treinta años, la acción no estaba prescrita.
Cuándo un elemento común puede convertirse en privativo
La sentencia también recuerda que los elementos comunes pueden convertirse en privativos mediante un proceso de desafectación, pero solo si se cumplen los requisitos legales.
El Tribunal Supremo ha admitido la desafectación de elementos comunes no esenciales (como patios o terrazas), pero exige:
- acuerdo unánime de la Comunidad
- su reflejo en el título constitutivo o en los estatutos comunitarios
Por ello, circunstancias como el uso prolongado o la existencia de una puerta de acceso no legitiman la apropiación del elemento común.
En definitiva, la desafectación debe ser expresa, no tácita.
Recomendaciones para propietarios y Comunidades
A la luz de esta sentencia del TS, conviene tener en cuenta algunas recomendaciones prácticas.
1) Solicitar siempre autorización de la Comunidad
Antes de cerrar una terraza, techar un patio o realizar obras que afecten a elementos comunes, es imprescindible obtener la autorización correspondiente, normalmente mediante acuerdo unánime.
2) Informar por escrito de las reformas
El artículo 7.1 LPH exige informar previamente a la Comunidad. Lo más recomendable es hacerlo por escrito al Presidente o al administrador.
3) Documentar correctamente los acuerdos
Los acuerdos unánimes alcanzados entre los propietarios deben constar en el acta de la junta y, en su caso, en los estatutos de la Comunidad, para garantizar su eficacia frente a terceros.
4) No confundir conocimiento con consentimiento
El hecho de que la Comunidad no actúe inmediatamente no significa que haya renunciado a sus derechos.
Conclusión
La STS 1006/2025 refuerza la seguridad jurídica en el ámbito de la propiedad horizontal, al aclarar que la pasividad de la Comunidad no siempre equivale a consentimiento y que la acción para recuperar un elemento común ocupado, al ser una acción real, prescribe a los 30 años.
En la práctica, esta doctrina permite a las Comunidades defender sus derechos frente a ocupaciones indebidas incluso después de largos periodos de tiempo, siempre que no haya transcurrido el plazo de prescripción.
Si en su Comunidad existen obras no autorizadas, ocupación de elementos comunes o conflictos entre propietarios, resulta aconsejable analizar la situación con asesoramiento jurídico especializado.
En JRD Abogados Internacionales asesoramos habitualmente a comunidades de propietarios y particulares en conflictos de propiedad horizontal, tanto en vía extrajudicial como judicial, con el objetivo de proteger los derechos de nuestros clientes y encontrar la solución jurídica más eficaz en cada caso.