Comprar um imóvel é sempre um passo importante.
Quer se trate de uma casa para habitar, quer se compre um imóvel comercial para o próprio negócio, esta escolha requer uma consideração cuidadosa de todos os fatores que influenciam a viabilidade da compra, em primeiro lugar os de natureza económica.
Para tomar uma decisão acertada, é essencial ter, desde o início, uma visão clara e exaustiva de todas as despesas que efetivamente serão enfrentadas para a compra do imóvel. Estas, de facto, não se limitam apenas ao preço de venda, mas também incluem impostos, honorários de eventuais profissionais, custos dos atos a formalizar, entre outros.
Esta questão torna-se ainda mais relevante quando se decide comprar um imóvel no estrangeiro, onde as regras podem variar de forma significativa e o risco de enfrentar despesas inesperadas aumenta.
Assim, vejamos quais são todas as despesas a considerar e ter em conta ao comprar uma casa em Espanha:
A) Impostos a cargo do comprador em caso de compra e venda: ITP, AJD, IVA
Consoante a natureza dos sujeitos envolvidos na compra e venda e a natureza do imóvel, quem decide comprar uma casa em Espanha deverá pagar:
1. ITP ("Impuesto de Transmisiones Patrimoniales"):
trata-se de um imposto que incide sobre a transmissão de bens imóveis e que é sempre a cargo do comprador. É calculado em percentagem sobre o valor do imóvel (normalmente o declarado no ato de compra e venda) e deve ser pago quando:
- a casa comprada é de “segunda mão”
- a compra e venda ocorre entre particulares
O montante varia de acordo com o tipo de imóvel e o distrito em que se encontra. Pois cada “Comunidad Autónoma” espanhola tem competência exclusiva para definir o valor do ITP.
Em 2024, o mais baixo é o do País Basco, fixado em 4% para habitações (7% para outros imóveis). Entre os mais favoráveis estão também os de Madrid (6%), Andaluzia (7%), Galiza (8%) e Canárias (6,5%), enquanto a Comunidade Valenciana e Catalunha estão entre os mais altos deste ano, com uma taxa de 10%.
2. AJD ("Actos Jurídicos Documentados"):
em determinados casos, quando a compra e venda ocorre entre profissionais, no âmbito de operações societárias ou, por exemplo, quando o particular compra um imóvel de “nova construção” ("obra nueva") diretamente do promotor imobiliário, o comprador não terá de pagar o ITP, mas sim outro imposto, chamado AJD.
Como o próprio nome sugere, trata-se de um tributo que incide sobre atos notariais, comerciais ou administrativos.
Nestes casos, o comprador deverá também pagar o IVA.
O AJD é composto fundamentalmente por duas quotas:
- quota fixa: 0,30 € por documento / 0,15 € por página.
Trata-se de uma quota que é paga sobre a documentação notarial necessária para formalizar o ato de compra e venda. O valor é moderado, mas deve ser pago sempre, mesmo pelo comprador sujeito ao ITP e não ao AJD
- quota variável: é calculada em percentagem sobre o valor declarado do imóvel e, tal como no caso do ITP, a sua determinação é da competência de cada Região (Comunidade Autónoma), oscilando entre 0,5% e 1,5%.
É importante destacar que ITP e AJD são mutuamente exclusivos. Um exclui o outro: quem está sujeito ao pagamento do ITP não pode estar também sujeito ao AJD.
Em conclusão, consoante a natureza do imóvel e a condição do comprador, este último deverá pagar:
- (opção 1) ITP + quota fixa do AJD
- (opção 2) AJD (quota fixa + quota variável) + IVA
B) Despesas e impostos regulares sobre o imóvel
Finalmente, antes de comprar uma casa em Espanha, é importante conhecer também os custos que regularmente deverão ser pagos sobre o imóvel.
Tal como acontece em qualquer outro país, a posse de uma casa ou de um imóvel em Espanha acarreta uma série de despesas fixas, entre as quais:
1. IBI ("Impuesto sobre Bienes Inmuebles"):
imposto municipal anual, equivalente ao IMI português. O valor varia de acordo com a natureza do imóvel e é calculado sobre o valor cadastral, com percentagens que variam entre 0,3% e 1,1%. Na Galiza, por exemplo, em 2024, o valor médio do IBI para imóveis urbanos é de 0,50%.
Antes de proceder à compra de uma casa, é importante garantir que o proprietário anterior não deixou dívidas de IBI por pagar, uma vez que estas, ao incidirem sobre o imóvel, poderão ser transferidas para o novo comprador.
2. Despesas de condomínio:
contribuições mensais que os condóminos devem pagar para a gestão e manutenção dos espaços e serviços comuns do imóvel.
Tal como em Portugal, o seu valor varia conforme as necessidades de cada condomínio.
3. Despesas ordinárias de eletricidade, gás, água, etc.:
obviamente, quem compra um imóvel terá de suportar as despesas ordinárias geradas pelo seu uso.
Em resumo, antes de comprar uma casa em Espanha, é indispensável ter uma ideia clara de todas as despesas que terão de ser enfrentadas, realizando as devidas verificações sobre o imóvel e obtendo uma consultoria adequada e competente, de forma a evitar surpresas indesejadas.