Os condomínios em Espanha enfrentam frequentemente conflitos relacionados com obras realizadas sem autorização nas partes comuns do edifício, como pátios, terraços ou coberturas.
Este tipo de situação levanta várias dúvidas jurídicas importantes:
Um proprietário pode apropriar-se de uma parte comum do condomínio?
É suficiente que a assembleia de condóminos tenha conhecimento das obras e não se oponha para que exista consentimento?
Durante quanto tempo pode ser exigida a restituição de uma parte comum ocupada?
O Acórdão n.º 1006/2025, de 25 de junho, do Tribunal Supremo espanhol esclarece como devem ser tratadas as modificações das partes comuns de um condomínio, analisando o caso de um pátio fechado e utilizado exclusivamente por uma proprietária.
Neste novo artigo analisamos as principais implicações jurídicas, o enquadramento legal espanhol e as consequências práticas para proprietários e comunidades de condóminos. Para proprietários portugueses com imóveis em Espanha, compreender estas regras é essencial.
O nosso escritório de advogados em Espanha (JRD Abogados Internacionales) presta assistência regular a clientes portugueses em litígios relacionados com obras não autorizadas ou modificações das partes comuns, tanto a nível preventivo como em tribunal.
A nossa equipa é composta por advogados espanhóis que falam português e trabalham regularmente entre Espanha e Portugal, assessorando investidores e proprietários portugueses.
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O caso decidido pelo Tribunal Supremo espanhol
(Obras num pátio do condomínio sem autorização)
No caso analisado, uma proprietária tinha coberto um pátio do condomínio e incorporado esse espaço no seu estabelecimento comercial, ampliando assim a área do seu negócio.
A comunidade de proprietários defendia que:
- o pátio era uma parte comum do condomínio
- a intervenção exigia acordo unânime da assembleia de condóminos
- o pátio deveria ser reposto no estado original
A proprietária, por sua vez, alegava que:
a) a comunidade tinha consentido tacitamente as obras, uma vez que tinha conhecimento delas há anos sem se opor;
b) a ação estava prescrita, pois já tinham passado mais de quinze anos desde a realização das obras.
O Juzgado de Primera Instancia de Madrid deu razão à comunidade.
Posteriormente, no entanto, a Audiencia Provincial revogou a decisão, considerando que existia consentimento tácito e que a ação estava prescrita.
A comunidade de proprietários apresentou então recurso para o Tribunal Supremo, que no Acórdão n.º 1006/2025 decidiu que:
- não existia qualquer consentimento tácito da comunidade relativamente ao fecho do pátio;
- a ação não estava prescrita, tratando-se de uma ação real sujeita ao prazo de prescrição de trinta anos previsto no artigo 1963 do Código Civil espanhol.
Consequentemente, o Tribunal Supremo reconheceu o direito da comunidade de recuperar a parte comum ocupada, obrigando a proprietária a repor o pátio no estado original mediante a remoção da cobertura construída.
O que diz a lei espanhola sobre alterações nas partes comuns do condomínio
Para compreender a decisão do Tribunal Supremo é necessário recordar brevemente o enquadramento legal aplicável no direito espanhol, em particular o que estabelece a Ley de Propiedad Horizontal (LPH) e o Código Civil espanhol.
Em especial, importa esclarecer o que os proprietários podem ou não fazer dentro das suas frações e relativamente às partes comuns do edifício.
A) Obras dentro da própria fração
O artigo 7 LPH permite ao proprietário modificar elementos arquitetónicos ou instalações do seu apartamento ou estabelecimento, desde que:
- não seja afetada a segurança, a estrutura ou a configuração do edifício;
- a comunidade de proprietários seja previamente informada.
B) Intervenções nas partes comuns do condomínio
A legislação espanhola estabelece ainda que:
- o proprietário de cada fração não pode realizar alterações nas partes comuns do edifício;
- os comproprietários podem utilizar os bens comuns de acordo com a sua finalidade;
- qualquer alteração requer o consentimento dos restantes proprietários, normalmente através de deliberação da assembleia.
Consentimento tácito
(FAQ) Em Espanha, quando é realmente válido o consentimento tácito em obras no condomínio?
No caso analisado pelo Tribunal Supremo, um dos principais argumentos da proprietária era que a comunidade tinha conhecimento das obras há anos sem ter iniciado qualquer ação.
Segundo a proprietária, isso equivaleria a consentimento tácito.
O Tribunal Supremo rejeita esta interpretação e reafirma alguns princípios fundamentais:
— as obras nas partes comuns do condomínio exigem acordo unânime da comunidade;
— o consentimento tácito só existe quando o silêncio é inequívoco e suficientemente claro para gerar no interessado a "convicção razoável" de que a intervenção foi aceite;
— o simples conhecimento das obras ou a inatividade da comunidade não constitui consentimento.
No caso concreto, foi ainda demonstrado que a comunidade tinha protestado repetidamente nas assembleias de condóminos, solicitando à proprietária que removesse a cobertura.
Por isso, não existia qualquer tolerância que pudesse ser interpretada como consentimento tácito.
Prescrição
(FAQ) Em Espanha, quanto tempo tem a comunidade para recuperar uma parte comum?
A proprietária alegava igualmente que a ação estava prescrita, uma vez que tinham passado mais de 15 anos desde a realização das obras.
No entanto, o Tribunal Supremo esclareceu um ponto essencial:
a ação intentada pela comunidade é uma ação real de natureza reivindicatória.
O objetivo não é obter o pagamento de uma quantia ou uma indemnização, mas recuperar uma parte comum indevidamente ocupada.
Por esse motivo, aplica-se o prazo de prescrição de 30 anos previsto no artigo 1963 do Código Civil espanhol.
Como no caso concreto não foi provado que a ocupação durasse há mais de trinta anos, a ação não podia ser considerada prescrita.
Quando uma parte comum pode tornar-se propriedade exclusiva
O acórdão recorda ainda que as partes comuns do condomínio podem tornar-se propriedade exclusiva, mas apenas através de um processo formal de desafetação previsto pela legislação espanhola.
O Tribunal Supremo admite a possibilidade de transformar algumas partes comuns não essenciais (como pátios ou terraços) em propriedade privada, mas exige:
- acordo unânime da comunidade de proprietários
- alteração do título constitutivo da propriedade horizontal ou dos estatutos do condomínio
Consequentemente, elementos como o uso prolongado ao longo do tempo ou a existência de acesso direto não justificam a apropriação de uma parte comum.
A desafetação deve ser expressa e formalizada, não podendo ser simplesmente presumida.
Conselhos práticos para proprietários portugueses com imóveis em Espanha
À luz deste acórdão do Tribunal Supremo, é aconselhável ter em conta algumas recomendações práticas.
1. Solicitar sempre autorização da comunidade
Antes de fechar um terraço, cobrir um pátio ou realizar obras que afetem as partes comuns do condomínio, é essencial obter autorização da assembleia, normalmente com acordo unânime.
2. Comunicar sempre as obras por escrito
O artigo 7.1 LPH exige que a comunidade seja informada previamente. É aconselhável fazê-lo por escrito ao presidente ou ao administrador do condomínio.
3. Documentar corretamente as deliberações
As decisões devem constar da ata da assembleia de condóminos e, se necessário, dos estatutos do condomínio, para garantir eficácia também perante terceiros.
4. Não confundir conhecimento com consentimento
O facto de a comunidade não reagir imediatamente não significa que tenha renunciado aos seus direitos.
Conclusão
O Acórdão n.º 1006/2025 do Tribunal Supremo espanhol reforça a segurança jurídica no direito do condomínio, esclarecendo que:
- a passividade da comunidade não equivale automaticamente a consentimento;
- a ação para recuperar uma parte comum ocupada é uma ação real;
- o prazo de prescrição aplicável é de 30 anos.
Na prática, esta decisão permite que as comunidades de proprietários defendam os seus direitos mesmo após muitos anos, desde que o prazo de prescrição não tenha sido ultrapassado.
Para proprietários portugueses que possuem imóveis em Espanha, conhecer estas regras é fundamental para evitar conflitos com a comunidade ou litígios dispendiosos.
Se no seu condomínio em Espanha existirem obras não autorizadas, ocupação de partes comuns ou conflitos entre proprietários, é aconselhável analisar a situação com o apoio de um advogado experiente em direito imobiliário espanhol.
Em JRD Abogados Internacionales prestamos assistência regular a clientes portugueses em Espanha em litígios relacionados com propriedade imobiliária e direito do condomínio, tanto na fase preventiva como em tribunal, com o objetivo de encontrar a solução mais eficaz para cada caso concreto.